日前，張家口市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，明確提到“已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85%銷售”。由此，限制房?jī)r(jià)非理性下跌的城市數(shù)量增加到了9個(gè)。而隨著出臺(tái)“限跌令”城市數(shù)量的增加，“限跌”與“限漲”并存，樓市由此進(jìn)入“雙向調(diào)控”時(shí)代。

9城出臺(tái)“限跌令”

近日，張家口市住建局、張家口市財(cái)政局等四部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》，要求所有項(xiàng)目不得超出備案價(jià)格對(duì)外銷售。通知特別提到，已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85%銷售。

隨著張家口版“限跌令”的出臺(tái)，限制房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。據(jù)了解，最近一段時(shí)間以來，全國有多個(gè)城市相繼發(fā)布“限跌令”，以防范房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性大跌。

在9月上旬，湖南省株洲市金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售或代理銷售新建商品房，被認(rèn)為存在嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序之嫌。對(duì)此，株洲市住建局隨即約談了上述企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

此外，在今年8月初，沈陽也采取過類似的措施。其時(shí)，沈北新區(qū)某樓盤推出降價(jià)房源，單價(jià)從萬元之上“跳水”降到8000元/平方米左右，并由此引發(fā)多個(gè)樓盤“跟風(fēng)”加入到降價(jià)行列，當(dāng)?shù)胤抗芫謺?huì)同多個(gè)部門對(duì)該房企進(jìn)行了約談。

至此，除張家口之外，還有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、桂林等8城已相繼發(fā)布“限跌令”，就防范房?jī)r(jià)下跌問題給出指導(dǎo)性意見。

庫存壓力上升

從目前來看，出臺(tái)“限跌令”的城市中，除了沈陽、昆明兩城為省會(huì)城市之外，其余7個(gè)城市如張家口、株洲、江陰、菏澤、岳陽、唐山、桂林等，均屬于三四線城市。也就是說，現(xiàn)階段出臺(tái)“限跌令”的城市以三四線城市居多。

為何會(huì)出現(xiàn)這種局面呢?

部分三四線城市庫存整體壓力逐步上升，使其不得不采取相應(yīng)措施以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，類似城市當(dāng)前面臨去庫存的壓力，房屋銷售壓力比較大。以昆明為例，根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，目前反映庫存壓力的存銷比為15.4個(gè)月，即當(dāng)前的庫存量，按照最近12個(gè)月的月均銷量估算，需要15.4個(gè)月才能完全消化。此外，唐山的存銷比也達(dá)到了18個(gè)月左右。

嚴(yán)躍進(jìn)坦陳，市場(chǎng)降溫壓力也開始傳到到房企的經(jīng)營壓力上，至少使得企業(yè)房屋銷售節(jié)奏放緩，資金回籠的速度也變慢。從房企資金和業(yè)績(jī)完成的角度看，會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象。

這并非危言聳聽。張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜繼鑫在解釋出臺(tái)“限跌令”的原因時(shí)表示，張家口主城區(qū)房?jī)r(jià)從最頂峰時(shí)約13000元/平方米，降到了目前的8000多元/平方米水平，降幅達(dá)到38%左右。自今年6月份以來，部分房企迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個(gè)樓盤，一度降到低于成本線以下水平對(duì)外銷售，近乎“揮淚大甩賣”。

留意庫存風(fēng)險(xiǎn)

樓市調(diào)控的主要目的，就是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，因此無論是過快上漲和過快下跌，都容易引發(fā)各類問題。

從防止房?jī)r(jià)過快和無序下跌的管控角度來看，“限跌令”的出臺(tái)實(shí)屬必然。首先，可以防止盲目下跌或降價(jià);其次，也能防止虛假降價(jià)、先漲后降;干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，部分房企違規(guī)降價(jià)，自然搞得市場(chǎng)心慌慌，也損害了其他房企的正常銷售。

目前，各地“限跌令”主要針對(duì)擾亂市場(chǎng)行為現(xiàn)象，采取的具體措施包括以下幾種：首先是各地嚴(yán)管隨意降價(jià)現(xiàn)象，一般低于備案價(jià)的85%的就要被界定為是違規(guī)降價(jià);其次是約談相關(guān)房企和代理機(jī)構(gòu)行為，督查此類機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目銷售行為;還有就是嚴(yán)管銷售秩序和資金，各類促銷的相關(guān)價(jià)款要納入監(jiān)管，同時(shí)一些違規(guī)較多的房企，可能面臨銷售的監(jiān)管，類似期房項(xiàng)目要改為現(xiàn)房銷售的方式。

專家認(rèn)為，對(duì)于出臺(tái)“限跌令”的城市來說，短期內(nèi)應(yīng)該關(guān)注庫存過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。那么目前到底有哪些城市庫存壓力過大?通常情況下，存銷比超過15個(gè)月的城市，庫存壓力將會(huì)顯現(xiàn)出來。根據(jù)易居研究院跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括哈爾濱、西寧、威海、洛陽、包頭等城市存銷比已經(jīng)超過了30個(gè)月，洛陽甚至接近41個(gè)月。

此外，存銷比在15～30個(gè)月的之間的城市有天津、西安、丹東、燕郊、香河、固安、煙臺(tái)、日照、舟山、安慶、泉州、景德鎮(zhèn)、肇慶、韶關(guān)、北海，隨著時(shí)間推移，如果未來銷售狀況無法得到明顯改善，上述城市庫存壓力也會(huì)逐步加大。

關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)控 購房者 房源指標(biāo) 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)